Cuánto cuesta impermeabilizar un edificio

Impermeabilizar un edificio de viviendas no es una sola obra, sino un conjunto de trabajos que pueden hacerse juntos o por separado. Como referencia, la cubierta plana comunitaria se mueve entre 25 y 60 euros por metro cuadrado si se trata de una lámina o membrana a la vista, y entre 60 y 110 euros si se rehace como cubierta invertida con aislamiento. La fachada, contando el andamio, suele quedar entre 20 y 60 euros por metro cuadrado. Las terrazas y los patios de luces, con muchos remates en poca superficie, son lo más caro por metro: de 30 a 130 euros.

Traducido a cifras totales, una comunidad pequeña que solo renueva una azotea de 200 metros cuadrados puede resolverlo con 6.000 a 12.000 euros. Un edificio que impermeabiliza cubierta, fachadas y patios a la vez puede superar con facilidad los 60.000 o 80.000 euros. Entre ambos extremos hay mucho margen, y por eso merece la pena entender de dónde sale cada partida.

Un edificio tiene cinco frentes por los que puede entrar el agua. Conviene revisarlos todos antes de pedir presupuesto, aunque luego se actúe solo en uno:

La cubierta es casi siempre la partida principal. En una azotea plana no transitable, lo más económico es una membrana líquida de poliuretano o una tela asfáltica autoprotegida, entre 25 y 50 euros por metro cuadrado si el soporte está razonablemente bien. Si hay que levantar la impermeabilización vieja, añade de 6 a 15 euros por metro cuadrado de retirada, más la gestión de los residuos.

Cuando la cubierta tiene ya varias capas de parches, filtra en muchos puntos o la última planta pasa mucho calor, lo sensato es rehabilitarla entera como cubierta invertida: lámina nueva, planchas de aislamiento encima y grava o baldosa como protección. Cuesta entre 60 y 110 euros por metro cuadrado, pero mejora el confort de los áticos y protege la lámina del sol, lo que alarga mucho su vida.

En cubiertas inclinadas de teja el precio cambia de lógica: sustituir tejas rotas y caballetes cuesta de 30 a 60 euros por metro cuadrado, y un retejado completo con lámina impermeable bajo la teja, de 60 a 110. Si la madera o el tablero de debajo están podridos, la factura sube a 85-140 euros por metro cuadrado. Tienes el detalle de cada sistema en la guía de tipos de impermeabilización de cubiertas.

En fachada se paga, sobre todo, el acceso. El tratamiento en sí puede ser barato: un hidrofugante incoloro para ladrillo visto cuesta de 8 a 20 euros por metro cuadrado y una pintura elástica impermeable, de 15 a 35. Pero si hay que montar andamio, hay que sumar de 8 a 15 euros por metro cuadrado de fachada, además del alquiler por semanas y, en muchos municipios, la tasa por ocupar la acera.

Por eso cada vez más comunidades estudian si su caso se puede resolver con trabajos verticales o plataformas, sin andamio. Para sellar juntas, tratar una medianera o reparar cornisas suele ser posible y ahorra mucho dinero; para rehabilitar una fachada completa con fisuras generalizadas, el andamio sigue siendo lo más eficiente. Lo explicamos en la guía sobre impermeabilización de edificios sin andamios.

Si la fachada está agrietada o tiene zonas desprendidas, la reparación previa con mortero impermeable eleva el precio a 25-50 euros por metro cuadrado. Y si el edificio va a aprovechar para aislar por el exterior, el presupuesto pasa a ser el de un SATE, que es otra obra de otra escala.

Las terrazas que hacen de cubierta de otra vivienda se presupuestan igual que una pequeña azotea, pero con un matiz importante: casi siempre hay que levantar el pavimento. Impermeabilizar sin demoler, con membrana o resina sobre la baldosa, cuesta de 25 a 55 euros por metro cuadrado; levantar, impermeabilizar y volver a solar, de 75 a 130.

Los patios de luces tienen pocos metros pero muchos encuentros: bajantes, rejillas, petos, ventanas a ras de suelo. Esa densidad de remates hace que el precio por metro cuadrado se sitúe entre 30 y 70 euros, y que el mínimo de salida de la empresa pese más que la superficie.

En sótanos y garajes, actuar por el interior con morteros impermeables o cristalizantes cuesta de 30 a 60 euros por metro cuadrado, y sellar grietas activas con inyecciones de resina, de 60 a 150 euros por metro lineal. La solución completa, que es excavar por fuera, drenar e impermeabilizar el muro, sube a 100-250 euros por metro lineal y muchas veces no es viable en un edificio entre medianeras.

Buena parte de las sorpresas en el presupuesto de un edificio no tienen nada que ver con la lámina. Antes de comparar ofertas, comprueba que todas incluyen, o excluyen de forma explícita, estas partidas:

Para aterrizar las cifras, imagina un edificio de los años setenta con una azotea de 280 metros cuadrados, un patio de luces de 40 metros cuadrados y una fachada trasera de 450 metros cuadrados con fisuras. La comunidad decide rehabilitar la azotea como cubierta invertida, impermeabilizar el patio y tratar la fachada trasera con revestimiento elástico.

Un reparto orientativo podría ser este: azotea a 80 euros por metro cuadrado, 22.400 euros; patio a 55 euros, 2.200 euros; fachada a 30 euros más 11 de andamio, unos 18.450 euros; licencia, tasas y ocupación, en torno a 1.800 euros; honorarios técnicos y coordinación de seguridad, unos 2.500 euros. En total, alrededor de 47.000 euros antes de impuestos.

Dividido entre diez viviendas con cuotas iguales, cada propietario pagaría unos 4.700 euros, aunque lo normal es que el reparto se haga por coeficiente de participación. Si en lugar de todo a la vez la comunidad solo hubiera renovado la azotea con una membrana a la vista, el coste habría rondado los 11.000 euros. La diferencia no es solo de precio: la cubierta invertida dura bastante más y reduce el calor en los áticos.

La impermeabilización de la cubierta y de la fachada es una obra de conservación de elementos comunes. Cuando es necesaria para mantener el edificio en condiciones de estanqueidad y seguridad, la Ley de Propiedad Horizontal la considera obligatoria: la junta decide cómo y con qué empresa hacerla, pero no si se hace. El coste se reparte, salvo que los estatutos digan otra cosa, según la cuota de participación de cada vivienda o local.

Para pagarla se puede tirar del fondo de reserva, que por ley debe ser como mínimo el 10 % del presupuesto ordinario de la comunidad, aprobar una derrama o financiar la obra a plazos. Muchas empresas aceptan pagos fraccionados por certificaciones de obra, lo que ayuda a que nadie tenga que adelantar todo el importe.

Si la obra incluye aislamiento térmico, como en una cubierta invertida o una fachada con SATE, pregunta en tu comunidad autónoma y en el ayuntamiento por las convocatorias de ayudas a la rehabilitación energética. Y si la terraza de un ático es a la vez cubierta del edificio, conviene aclarar antes quién paga qué: lo tratamos en la guía sobre quién paga las goteras en una comunidad.

La forma más rápida de pagar de más es comparar ofertas que no describen la misma obra. Pide a todas las empresas que midan sobre el terreno y que separen en partidas, como mínimo, la preparación del soporte, el sistema impermeable con su marca y espesor, los remates, los medios auxiliares, la gestión de residuos y la prueba de estanqueidad.

Exige también la garantía por escrito, con qué cubre y cuánto dura, y pregunta quién va a ejecutar el trabajo, si la propia empresa o una subcontrata. Tienes una lista completa en la guía sobre cómo comparar presupuestos de impermeabilización. Con tres ofertas comparables y una visita del técnico de la comunidad, la junta puede decidir con datos y no solo por el precio más bajo.