Precio de la impermeabilización parcial de un edificio

Se habla de impermeabilización parcial cuando se renueva o refuerza solo una parte del sistema que protege el edificio, dejando el resto como está. Puede ser un tramo de cubierta alrededor de una chimenea, los encuentros con los petos, una franja junto a un sumidero, el patio de luces, una de las fachadas o la terraza de un único ático.

No hay que confundirla con un parche. Un parche tapa un síntoma con lo que haya a mano; una actuación parcial bien hecha delimita la zona, retira lo dañado, prepara el soporte, coloca un sistema compatible con el existente y lo une a él con solapes y remates pensados para durar. La diferencia de precio entre ambas cosas es pequeña. La diferencia de resultado, enorme.

La regla general es sencilla: en una actuación parcial pagas menos en total, pero más por cada metro cuadrado. Una cubierta completa de 400 metros cuadrados puede renovarse a 30-60 euros por metro cuadrado porque los gastos fijos, como subir material, montar seguridad, desplazar al equipo o el contenedor, se reparten entre mucha superficie. Si solo se actúa en 60 metros cuadrados, esos mismos gastos hacen que el precio suba a 45-90 euros por metro cuadrado.

Con esas cifras, la zona parcial costaría entre 2.700 y 5.400 euros, frente a 12.000 a 24.000 euros de la cubierta entera. En reparaciones aún más pequeñas, de 10 a 15 metros cuadrados, lo normal es hablar de 500 a 1.500 euros por intervención, y en patios de luces de 30 a 70 euros por metro cuadrado por la cantidad de remates.

Estos son los trabajos parciales más habituales en edificios y su precio aproximado. Sirven como referencia para saber si un presupuesto está en un rango razonable:

La actuación parcial tiene sentido cuando el problema es claramente local y el resto del sistema está sano. Algunas señales de que es así:

Hay situaciones en las que la reparación parcial es dinero tirado, porque el problema reaparecerá en otro punto en pocos meses. Es mejor renovar todo cuando las goteras aparecen en varios sitios sin relación entre sí, cuando la lámina está cuarteada o se rompe al doblarla, cuando hay bolsas de agua o ampollas en grandes zonas, o cuando la cubierta ya acumula varias reparaciones anteriores.

También compensa ir a por la obra completa si se quiere añadir aislamiento térmico, si las pendientes están mal resueltas y se forman charcos, o si la impermeabilización tiene más de 20 o 25 años. En esos casos lo que tienes no es una zona dañada, sino un sistema que ha llegado al final de su vida. La guía sobre cuánto dura una impermeabilización ayuda a ponerle fecha.

El punto débil de cualquier actuación parcial es la unión entre lo nuevo y lo viejo. Es ahí donde se concentran los fallos, y por eso hay que preguntar a la empresa cómo lo va a resolver. Una lámina asfáltica nueva se suelda bien sobre otra asfáltica limpia, pero una membrana de poliuretano necesita imprimación específica para adherir sobre betún, y un EPDM no se puede unir a una tela asfáltica sin piezas de transición.

Otro riesgo es el diagnóstico. Si se impermeabiliza la zona equivocada, la gotera sigue y el dinero se pierde. Antes de una actuación parcial conviene localizar el origen con seguridad, cosa que explicamos en la guía sobre cómo localizar una gotera. Y, por último, la garantía: casi siempre cubrirá solo la zona tratada, no las filtraciones que aparezcan en el resto de la cubierta.

Entre parchear y rehacer todo existe una tercera vía que funciona muy bien en comunidades con presupuesto ajustado: dividir la obra completa en fases. Por ejemplo, primero los remates y sumideros de toda la cubierta, que es donde se originan la mayoría de las goteras; al año siguiente, la mitad de la superficie; y después, la otra mitad.

Para que salga bien, la primera fase debe definir ya el sistema que se usará en todas, de forma que las uniones entre fases sean entre materiales compatibles. Lo ideal es que un técnico redacte un plan con orden, presupuesto y calendario, y que la comunidad lo apruebe en conjunto aunque lo pague en varios ejercicios. Así cada derrama es asumible y el edificio no acaba con cuatro sistemas diferentes.

Que la obra sea parcial no cambia quién la paga. Si afecta a un elemento común, como la cubierta, la fachada o un patio, se reparte entre todos según la cuota de participación, aunque la gotera solo moleste a un vecino. Si afecta a una terraza de uso privativo, habrá que estar a lo que digan los estatutos y al origen del daño.

Lo que sí conviene es que el acta de la junta describa bien el alcance: qué zona, con qué sistema y con qué garantía. Así, si dentro de dos años aparece una gotera en otro punto, se sabrá si es parte de lo reparado o una zona nueva.