En una reforma integral se levantan suelos, se cambian ventanas y puertas y se mueven instalaciones. Es la situación en la que impermeabilizar una terraza cuesta menos y sale mejor, porque el trabajo más caro y molesto, que es retirar el pavimento, ya está en el presupuesto de la obra. Pero no siempre es imprescindible: depende de la edad de la impermeabilización, de lo que vayas a cambiar en la terraza y de si debajo hay otra vivienda. En esta guía explicamos cuándo conviene hacerlo, cuándo puede esperar y cómo encajarlo en el orden de la obra para no tener que volver a levantar nada.
Por qué la reforma integral es el mejor momento para la terraza
La impermeabilización de una terraza transitable queda escondida bajo el pavimento. Para sustituirla de forma completa hay que demoler la baldosa y el mortero, retirar escombros, rehacer pendientes si es necesario, colocar el nuevo sistema y volver a solar. En una obra aislada, más de la mitad del coste se va en demoler, reponer y gestionar residuos, no en la lámina o la membrana en sí.
Durante una reforma integral de vivienda gran parte de esos costes se comparten. El contenedor de escombros ya está pedido, la cuadrilla ya está en casa, el acceso de material está organizado y, muy a menudo, el pavimento de la terraza se iba a cambiar de todas formas para que combine con el nuevo suelo interior. Añadir la impermeabilización en ese momento supone una fracción de lo que costaría hacerlo dentro de tres o cuatro años como obra independiente.
Hay además un argumento menos evidente: el riesgo. Una filtración que aparece pocos meses después de terminar la reforma obliga a levantar un pavimento recién colocado, puede manchar techos recién pintados en tu casa o en la del vecino de abajo y suele acabar en discusiones sobre quién tiene la culpa. Revisar y renovar la terraza mientras todo está abierto es la forma más barata de evitar ese escenario.
Señales de que la terraza necesita impermeabilizarse en esta obra
Antes de decidir, conviene hacer un pequeño diagnóstico. Si se cumple alguna de estas situaciones, lo razonable es incluir la impermeabilización en el proyecto de la reforma:
- •La terraza tiene más de 15 o 20 años y no consta que se haya impermeabilizado desde la construcción del edificio.
- •Ha habido goteras o manchas de humedad en la vivienda de abajo, aunque se hayan reparado con parches.
- •Hay baldosas sueltas, huecas al pisarlas, juntas abiertas o eflorescencias blancas en el pavimento.
- •Se forman charcos que tardan horas o días en desaparecer después de llover.
- •El rodapié o la parte baja de la fachada interior junto a la puerta de la terraza tiene humedad, pintura abombada o salitre.
- •El sumidero es antiguo, de fundición o está mal sellado, o se atasca con frecuencia.
Cuándo conviene aunque ahora no haya goteras
Que no haya filtraciones visibles no significa que la terraza pueda quedarse como está. Hay cambios habituales en una reforma integral que obligan a tocar la impermeabilización aunque hoy funcione bien:
En cualquiera de estos casos, intentar conservar la impermeabilización antigua y trabajar alrededor de ella suele salir mal: los cortes, empalmes y remates nuevos sobre una lámina envejecida son exactamente los puntos por donde acaba entrando el agua.
- •Vas a cambiar el pavimento de la terraza. Al demoler la baldosa es fácil dañar la lámina, y colocar pavimento nuevo sobre una impermeabilización vieja es apostar a que dure tanto como el suelo.
- •Vas a sustituir la puerta balconera o el ventanal. El umbral y el remate de la lámina bajo la carpintería son uno de los puntos más delicados y se deshacen al desmontar la carpintería antigua.
- •Quieres que el suelo interior y el de la terraza queden casi al mismo nivel. Eso cambia las alturas de todas las capas y suele exigir rehacer las pendientes y los remates.
- •Vas a mover o añadir sumideros, una toma de agua, puntos de luz o anclajes para un toldo o una pérgola, que perforan el sistema.
- •La terraza está sobre una vivienda o un local y quieres mejorar el aislamiento térmico. Aislar obliga a levantar el pavimento y ordenar de nuevo todas las capas.
- •Vas a instalar jardineras de obra o una zona ajardinada, que requieren una impermeabilización resistente a raíces.
Cuándo puede esperar o no te corresponde decidir
No todas las terrazas necesitan obra. Si la impermeabilización se renovó hace pocos años, tienes la factura y la garantía, el pavimento está en buen estado y no vas a cambiar ni suelo ni carpintería, puede bastar con una revisión: limpiar y comprobar sumideros, rehacer juntas del pavimento y sellar los encuentros con petos y barandillas.
Tampoco compensa en terrazas pequeñas en voladizo, sin vivienda debajo, con buen estado general y sin cambios previstos. En ellas una membrana líquida transitable sobre la baldosa existente puede ser una solución suficiente y mucho más rápida. Tienes más detalle en la guía sobre impermeabilizar una terraza sin quitar las baldosas.
Un caso especial son las terrazas que son a la vez cubierta del edificio, como los áticos. Aunque su uso sea privativo, la impermeabilización suele considerarse elemento común. Antes de incluirla en tu reforma, consulta los estatutos y habla con la administración de la finca: puede que la comunidad deba asumir el coste, o al menos aprobar la intervención, y conviene dejarlo por escrito antes de empezar.
En qué momento de la obra se impermeabiliza la terraza
El error más frecuente es tratar la terraza como un trabajo aparte que se hace al final, cuando ya están puestas las carpinterías y el suelo interior. En una reforma integral la impermeabilización tiene que entrar en el orden de la obra, más o menos en esta secuencia:
Cuidado con el tránsito de la obra: durante semanas la terraza se usa para acopiar material, cortar piezas o sacar escombro. Una lámina recién colocada no aguanta carretillas ni andamios. Si no hay más remedio que usarla, protégela con tableros o planifica que la impermeabilización sea de las últimas tareas, justo antes del solado.
- •Demolición del pavimento, del mortero y de la impermeabilización antigua, revisando el estado del forjado y del soporte.
- •Paso de instalaciones que tengan que cruzar la terraza o salir a ella: tubos para riego, luz exterior, desagües del aire acondicionado.
- •Colocación del premarco o de la carpintería nueva, o al menos definición exacta de su altura y de cómo será el umbral.
- •Formación de pendientes hacia los sumideros y sustitución de las cazoletas si son antiguas. Puedes ver los valores habituales en la guía sobre la pendiente de una terraza.
- •Impermeabilización con todos sus remates: fachada, petos, umbral, sumideros, pasos de instalaciones y juntas.
- •Prueba de estanqueidad antes de cubrir nada. Inundar la terraza durante al menos 24 horas es la única forma de saber que el trabajo está bien hecho; lo explicamos en la guía sobre la prueba de estanqueidad.
- •Capa de protección, aislamiento si lo hay, y colocación del pavimento con sus juntas perimetrales y de dilatación.
Coordinar la terraza con las carpinterías y el suelo interior
La puerta de la terraza es el punto donde se juntan tres oficios: el carpintero o cristalero, el impermeabilizador y el solador. Si cada uno trabaja por su cuenta, el resultado habitual es un umbral demasiado bajo, una lámina que no sube lo suficiente o un remate tapado por el premarco que nadie llega a sellar.
La regla general es que la impermeabilización debe subir por la fachada unos 20 centímetros por encima del pavimento terminado de la terraza, y que bajo la puerta el remate quede protegido por un vierteaguas o un umbral que sobresalga. Esto choca con la idea, muy popular en las reformas actuales, de que interior y terraza queden exactamente al mismo nivel. Se puede conseguir, pero exige soluciones específicas: rebajar el nivel de la terraza, colocar una canaleta con rejilla delante de la puerta, usar carpinterías con umbral preparado para ello y prever bien las pendientes. No es algo que se improvise el día que llega la ventana.
Por eso conviene que el proyecto o el jefe de obra dibuje una sección del encuentro entre el suelo interior, la carpintería y la terraza antes de pedir las ventanas. Las cotas de esa sección marcan la altura de los premarcos, el grueso del recrecido interior y cuánto margen hay para pendientes.
Si la terraza está sobre una vivienda: impermeabilización y aislamiento juntos
Muchas terrazas de áticos y de viviendas escalonadas son, en realidad, la cubierta de la casa de abajo o de tu propia planta inferior en un dúplex. En verano el pavimento se calienta mucho y transmite ese calor al techo; en invierno es una superficie fría por la que se pierde energía y donde puede aparecer condensación.
Si en la reforma vas a mejorar el aislamiento térmico de la vivienda, la terraza es una de las zonas donde más se nota. Con el pavimento levantado se puede plantear una cubierta invertida, en la que las planchas aislantes van por encima de la impermeabilización y la protegen de los cambios de temperatura y de los golpes, o incorporar el aislamiento bajo la lámina con su correspondiente barrera de vapor. Lo que no tiene sentido es aislar el techo de la vivienda de abajo por dentro y dejar la terraza como estaba, ni levantar la terraza dos veces: una para impermeabilizar y otra para aislar.
Ten en cuenta que el aislamiento añade espesor. Unos centímetros más de capas pueden comerse la diferencia de altura con el umbral de la puerta, así que este punto debe resolverse a la vez que el de las carpinterías.
Qué sistema elegir cuando la terraza se rehace entera
Con la terraza desnuda tienes libertad para elegir el sistema más adecuado, no el que mejor se adapte a lo que había. Las opciones más habituales bajo pavimento son estas:
Más que la marca o el material, lo que determina que una terraza no filtre es la ejecución de los remates y que el sistema elegido sea compatible con el pavimento y con el uso. Pide que el presupuesto indique el producto concreto, su espesor o gramaje, cómo se resuelven los encuentros y qué garantía ofrece la empresa.
- •Lámina asfáltica (tela asfáltica) adherida o en doble capa: muy probada, económica y adecuada bajo pavimento si se protege bien. Requiere soplete y experiencia en los remates.
- •Láminas sintéticas de PVC o EPDM: ligeras, flexibles y con uniones soldadas o vulcanizadas. Funcionan muy bien en cubiertas invertidas o con pavimento flotante sobre plots.
- •Membrana líquida de poliuretano o poliurea: continua, sin solapes, muy cómoda para terrazas con muchos encuentros, pilares o jardineras. Necesita un soporte seco y bien preparado.
- •Morteros impermeables flexibles o láminas finas para colocar cerámica encima: útiles en balcones y terrazas pequeñas sin vivienda debajo, con poco espesor disponible.
Presupuesto, plazos y permisos
Pide que la impermeabilización de la terraza aparezca como una partida propia dentro del presupuesto de la reforma, separada de la demolición y del pavimento. Así puedes compararla con otras ofertas, saber exactamente qué sistema y qué superficie se incluyen y exigir una garantía específica sobre ella. Un presupuesto que dice solamente reforma de terraza no permite saber si se va a impermeabilizar o solo a cambiar la baldosa. Te ayudará la guía sobre cómo comparar presupuestos de impermeabilización.
En plazos, impermeabilizar una terraza de tamaño medio dentro de una obra suele suponer pocos días de trabajo efectivo, a los que hay que sumar los tiempos de secado del soporte y de la prueba de estanqueidad. Lo que más retrasa es la lluvia: si la obra cae en otoño o invierno, conviene tener prevista una protección provisional y no dejar la terraza demolida y sin impermeabilizar durante semanas.
Respecto a la documentación, si la reforma integral ya tiene licencia o declaración responsable, revisa que la terraza esté incluida en la descripción de los trabajos. Cuando la intervención afecta a elementos comunes o cambia la imagen exterior, como barandillas o cerramientos, suele hacer falta además la autorización de la comunidad. Y si se trata de tu vivienda habitual, la obra puede beneficiarse del IVA reducido aplicable a renovaciones, siempre que se cumplan las condiciones que explicamos en la guía sobre el IVA en impermeabilizaciones.
Errores que conviene evitar
La mayoría de problemas en terrazas reformadas no vienen del material, sino de decisiones tomadas con prisa durante la obra. Estos son los más habituales:
- •Colocar pavimento nuevo sobre la impermeabilización antigua para ahorrar, sin comprobar su estado ni hacer prueba de agua.
- •Montar la carpintería nueva antes de decidir cómo se remata la lámina bajo la puerta.
- •Recrecer el suelo de la terraza para igualarlo con el interior sin rehacer las pendientes ni subir los remates.
- •Reutilizar sumideros viejos y empalmar la lámina nueva a una cazoleta agrietada.
- •Taladrar la impermeabilización ya terminada para anclar barandillas, toldos o jardineras sin prever piezas de sellado.
- •Saltarse la prueba de estanqueidad para no retrasar al solador.
- •No dejar juntas perimetrales y de dilatación en el pavimento, lo que hace que la baldosa empuje y rompa los remates con los cambios de temperatura.
Precios orientativos relacionados
Esta guía tiene carácter informativo y general. Cada caso requiere la valoración de un profesional; en cuestiones legales, fiscales o de seguros, consulta la normativa vigente o a un asesor.